30 июня 2011
2503

Почему покупатели не боятся инвестировать в долгострой?

"Наш дом - ничей", - начинает разговор Елена, представитель инициативной группы соинвесторов строительства довольно известного объекта - "Дома на Беговой". Люди, купившие квартиры в этом доме, не называют себя дольщиками: инвестконтракт на возведение многоэтажки был заключен в 2003 году, когда 214-ФЗ еще не было.

Третий корпус "Дома на Беговой" - это одна из самых крупных новостроек в Москве (смотрите рейтинг самых больших многоквартирных домов здесь). В доме 1947 квартир, более 500 предназначены для очередников. Первая очередь "Дома на Беговой" - две высотные башни - была сдана еще в 2007 году, теперь там кипит жизнь: работает офис МОЭК, открыт торговый центр, активно сдаются квартиры за 50-90 тыс. руб. в месяц и более...

В то же время инвесторы третьего корпуса пока еще только продолжают мечтать о получении таких доходов, очередники маются в старых квартирах, "простые" покупатели снимают жилье и платят ипотеку.

История строительства этого объекта, если пересказывать кратко ее сюжет, вопросов почти не вызывает. Застройщик ("ДОН-Строй") заключил инвестконтракт с городом на строительство двух объектов (в Чапаевском, д. 3 - ныне "Триумф Палас" - и на Хорошевском шоссе, вл. 2-20). Началось строительство. В 2006-м был сдан "Триумф Палас", в 2007-м - первая очередь "Дома на Беговой". 2009 год - кризис, девелопер стал решать дела с кредиторами, строительство приостановилось (но в то время многие стройки стояли в "заморозке"). В конце 2009-го возобновилось (с перебоями до 2010 года), в 2011 году дом сдан. В принципе, не самое страшное развитие событий (если вспомнить хотя бы историю ЖК "Вертикаль").

Но дьявол, как водится, кроется в деталях. Которые сегодня очень сильно беспокоят будущих жильцов дома.


Бег с препятствиями
Один из покупателей, Константин Панкратов, поделился с "Собственником" историей приобретения своей квартиры в "Доме на Беговой". Поскольку сам он работает на Хорошевке, то решил, что будет удобно добираться на работу. Выбрал квартиру в 3-м строящемся корпусе на 15-м этаже (в доме первые 5-10 этажей нежилые, в них разместятся офисы ФНС). Стоимость 1 кв. м тогда держалась на уровне $5 тыс. - договор на покупку Константин заключил 22 июня 2008 года. "Дату запомнил, день начала войны - моей войны с "ДОН-Строем"", - иронически замечает он сейчас.

Денег на покупку не хватало, пришлось оформить ипотеку. И тут сказалось отсутствие 214-ФЗ: банк новостройку в залог не взял, поэтому в качестве залога заемщик предоставил квартиру матери. А договор о покупке, составленный с застройщиком, был обозначен как "договор инвестирования" с "планируемым сроком ввода объекта в эксплуатацию".

Эйфория от того, что все получалось с оформлением покупки, заставила забыть об осторожности. Хотя "Дом на Беговой" изначально возводился "с препятствиями". В самом начале строительства выяснилось, что рытью котлована мешает близко проложенная ветка метро, а также подземная речка Студенец. Метро в итоге, конечно, так и осталось на своем месте, а речку пришлось загонять в коллектор, что несколько затормозило ход строительства. Кроме того, можно было обратить внимание и на то, как долго строился другой объект "ДОН-Строя" по тому же инвестконтракту (ДЖП.03.САО.00583) - "Триумф Палас", который тоже признали долгостроем.

Но так или иначе Константина (да и других покупателей) убеждало в серьезности намерений застройщика то, что первая очередь была сдана, дома-башни красиво смотрелись и обещали хороший рост цен. Строящийся большой третий корпус тоже сулил будущим жильцам массу приятностей: вход в метро "Беговая" прямо у дома, недалеко останавливается электричка, масса маршруток, некоторым покупателям повезло с видами на небоскребы "Москва-Сити", а некоторые радовались видам, наоборот, в тихий двор (ну, и на Ваганьковское кладбище, что греха таить, но это все-таки мемориал, да и издалека смотрится как парк).

Опять же дом ждали 511 очередников - это как-никак гарантия города на завершение строительства (по крайней мере, так принято считать).

И потом, дом позиционировался как бизнес-класс, в нем обещались 5 лифтов на этаж, современная система пожаротушения, собственный тепловой пункт. Техническое оснащение дома многих заставило закрыть глаза и на неудачную планировку некоторых квартир (окна в окна), и на большое количество соседей на этаже (9-13!), и на низкие потолки (всего лишь 2,8 метра), и на отсутствие нормальной парковки (1 машино-место на 5 квартир; основной объем паркинга рассчитан на автомобили служащих ФНС), и на то, что дом стоит буквально на Третьем транспортном кольце.

Зато, если позволить себе недобрую иронию, у соинвесторов буквально под окнами одна из основных транспортных магистралей Москвы. Есть что перекрывать, если терпение кончится... А мысли такие уже возникают.


"Мы перекроем ТТК!"
Какие, вроде бы, могут преследовать проблемы жильцов дома, который - официально, по бумагам - сдан ГК? Оказывается, могут, и самые разнообразные.

Первая проблема, которая сейчас сильно волнует соинвесторов, - фактическое отсутствие управляющей компании. В отличие от других домов "ДОН-Строя", эксплуатацией "Дома на Беговой" должен заниматься ГУП ДЕЗ Хорошевского района Москвы. Сайт застройщика сообщает: "С декабря 2010 года компанией-застройщиком велось плотное взаимодействие с эксплуатирующей организацией - ГУП ДЕЗ Хорошевского района г. Москвы, для подробного ознакомления специалистов ДЕЗ с жилым комплексом и его сложной инженерной инфраструктурой, в целях его дальнейшей успешной эксплуатации. Параллельно объект был предъявлен на осмотр ответственным государственным органам для подтверждения его соответствия требованиям нормативных документов. Результатом этой работы стало подписание "Разрешения на ввод в эксплуатацию"".

Хотя 21 апреля 2011 года, накануне приемки дома, глава управы района Юрий Козлов на встрече с будущими жильцами "Дома на Беговой" сообщил, что для сдачи дома есть препятствия, как то: отсутствие подключения электричества по постоянной схеме... Тем не менее дом каким-то чудом сдали.

Однако 7 июня 2011 года, уже постфактум, застройщик (со слов представителя инициативной группы жильцов Елены) получил письмо от ДЕЗа о том, что дом не готов и управляющая организация его обслуживать не берется. В том числе и по причине того, что в штате ДЕЗа не хватает специалистов. Хотя действительно с конца 2010 года руководство ДЕЗа знало, что дом планируется передать на баланс именно ему. Сегодня, по словам соинвесторов, нет никаких документов, подтверждающих, что ДЕЗ Хорошевского района является эксплуатирующей организацией их дома.

Жильцы и инвесторы считают, что застройщик стремится скорее избавиться от дома и даже планирует с 1 июля перестать охранять объект. А кто его будет охранять дальше - вопрос, ведь УК у дома нет!

Создать свое ТСЖ и выбрать управдома жильцы не могут, потому что и здесь возникли препоны. В свое время граждане Лебедев и Андреев, даже не будучи соинвесторами строительства, создали квартальное ТСЖ "Хорошевка 2-20", которое в числе прочих намеревалось взять в управление и "Дом на Беговой". Жильцы оспорили это намерение в суде, пытаясь доказать, что не было проведено собрание собственников, а протокол поддельный и ТСЖ надо ликвидировать. В суде первой инстанции требование истцов было удовлетворено, но его обжаловали. Теперь собственники ждут решения из Мосгорсуда.

Управа Хорошевского района отвечает на запросы по поводу незаконно созданного ТСЖ весьма размыто. Вот цитата из раздела "Вопрос-ответ" с сайта управы:

12.04.2011. Вопрос: Как получилось, что запятнавшие себя чиновники в создании незаконного и впоследствии ликвидированного решением суда "ТСЖ Хорошевка 2-20" Лебедев Н.Н назначен зам. главы Управы Хорошевского района, а Андреев Р.Р. - директором ГУ ИС?

Ответ: В соответствии со ст. 49 главы 2 Конституции Российской Федерации, "каждый обвиняемый в совершении преступления считается невиновным, пока его виновность не будет доказана в предусмотренном федеральным законом порядке и установлена вступившим в законную силу приговором суда". Товарищество собственников жилья "ТСЖ Хорошевка 2-20" в строящемся многоквартирном доме было создано в соответствии со ст. 139 Жилищного кодекса Российской Федерации. Судебное решение о признании недействительным протокола общего собрания собственников по созданию указанного ТСЖ в законную силу не вступило.


Как не вставать на грабли
Как известно, существует только один верный способ уберечься от проблем с застройщиком - не покупать квартиру в новостройке. Но так или иначе желающих жить именно в новом, комфортабельном жилье меньше не становится, а риски остаются. Как видим, стопроцентным залогом того, что дом будет быстро построен и вовремя сдан, не может быть ни имя известной девелоперской компании, ни обязательства компании по инвестконтракту перед городскими властями, в том числе наличие в строящемся объекте большого количества муниципальных квартир для очередников. Такое случается сплошь и рядом, достаточно вспомнить громкие истории с ЖК "Вертикаль" (дом строился 10 лет) или со стройкой в Южном Тушино (дольщики "Энергостройкомплект-М" так и не получили свои квартиры). Немало неприятных историй связано и с именем ГК СУ-155, одним из крупнейших застройщиков в стране. Так что упрекнуть соинвесторов "Дома на Беговой" в невнимательности и ротозействе нельзя. Наоборот, их ситуация выглядит не самой печальной на фоне многих.

Хочется верить, что с течением времени подобных историй на рынке будет возникать все меньше и меньше. Так или иначе, сегодня законодательство обязывает вести жилое строительство многоэтажек только по 214-ФЗ, в договорах инвестирования указывать точные сроки сдачи объекта; за срыв сроков и продажи по предварительным договорам или векселям застройщиков ждут немалые штрафы (до 1 млн руб. за каждый выявленный факт).

Кроме того, с 16 июня 2011 года вступила в силу новая редакция Жилищного кодекса РФ, в которой исключена статья о возможности создавать ТСЖ в строящихся домах. С одной стороны, это убережет дольщиков от ситуаций, в которой оказались жильцы "Дома на Беговой", а с другой... Адвокат Первого столичного юридического центра Олег Сухов считает, что это может и ослабить права дольщиков: "Для создания ТСЖ необходимо решение большинства будущих собственников дома, что предполагает наличие информации о таких собственниках. В свою очередь, информацией о собственниках может располагать лишь застройщик, который строил дом и продавал квартиры. Как показывает практика, ТСЖ в недостроенных домах организовывается только при наличии возникающей серьезной проблемы, связанной с недобросовестной работой строительной компании и незавершением строительства дома. Будущие собственники (обманутые дольщики) предпринимают любые попытки для разрешения возникшей проблемы и, как результат, через средства массовой информации (в основном интернет) находят информацию друг о друге. После чего будущие собственники создают ТСЖ и пытаются решать возникшие в их доме проблемы, в том числе и путем представления интересов через организацию ТСЖ".

Правда, Галина Хованская, член комитета Госдумы по строительству, уверена, что это скорее исключение, чем правило: "ТСЖ в строящемся доме создают застройщики "под себя". Им выгодно собирать с "пока не собственников" деньги, поэтому и затягиваются сроки оформления прав собственности, люди добиваются оформления прав через суд. Хороших примеров создания ТСЖ в строящемся доме в моей практике не было, а вот плохих - сколько угодно. Поэтому это решение об отмене такой возможности можно назвать благом".

Но приходится признать, что, хотя законодательство и совершенствуется, покупателю квартиры в новостройке по-прежнему надо проявлять максимальную бдительность. Изучить историю ведущейся стройки: какие возникали препятствия, кто и как финансирует строительство, по какой схеме реализуются квартиры, принимает ли в залог банк такую недвижимость (очень часто это неплохой показатель: банк не станет брать в залог недвижимость, которую потом будет трудно или невозможно продать). И конечно, по возможности познакомиться с другими покупателями и попросить поделиться полученным опытом. Новостройка - это как раз тот случай, где очень трудно "перебдеть".

Алевтина Максимова Собственник
Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/28667.html
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован