Эксклюзив
Куприянов Алексей Анатольевич
26 декабря 2011
4542

Адвокат Куприянов: Покупка `инвестиционных` квартир в Москве - дело принципиально убыточное

Часто слышишь от арендаторов: "За квартиры дерут втридорога! Собственники жируют" и проч., и проч. Якобы, если бы не чиновники, которые на взятки накупают недвижимость, то народу бы досталось полно новых квартир, и жилищный вопрос по всей стране давно был бы решен. Разберемся на примере Москвы, в которой действительно много строят и действительно покупатели - это в основном госслужащие, причем часто периферийные. Я имею ввиду покупателей именно "инвестиционных" квартир, т.е. квартир, в которых собственники сами жить не собираются. Докажем, что покупка квартир в целях последующей аренды для собственников дело принципиально убыточное и что, если бы не инвесторы-чиновники, то ставки аренды по всей стране и в Москве были бы значительно выше, хотя бы потому, что квартир, построенных за счет инвесторов, просто не существовало бы в природе. При средней стоимости квадратного метра 5000 долларов и нормативном сроке окупаемости инвестиционного проекта - 7 лет получается разумная арендная плата - 60 долларов за кв. м. в месяц. Посчитаем на небольшую "двушку" - 50 кв.м. Арендная плата должна быть не менее 3000 в месяц только за запвложения. Добавим ремонт, мебель, эксплуатационные расходы. Амортизация отделки квартиры происходит ранее 7 лет, мебели - примерно 10 лет. В среднем те же 7-8 лет. Мебель и отделку возьмем по минимуму - 35 тыс.долларов на "двушку". К разумной арендной плате автоматически добавляется еще 400 долларов в месяц. Эксплуатация - 200 долларов. Тоже по минимуму. Имеем минимальную бесприбыльную арендную плату: 3600 долларов в месяц в среднем по Москве. Не элитное жилье и даже не "бизнес-класс". Так, "спальный район" около МКАД. А какая у нас сегодня в Москве арендная плата за такую квартиру? Правильно, от 1000 до 1300 долларов. То есть втрое меньше. При этом, 200 долларов за эксплуатацию (фактически даже больше) "вынь да полож", отделку и мебель тоже реально амортизируются и требуют регулярного возобновления. Так что эти 600 долларов не заработок арендодателя. Остается еще примерно 600 долларов. Или 12 долларов за кв.м. в месяц. Таким образом, получается, что срок окупаемости (только срок окупаемости!) - не семь, а 35 лет! Но через 35 лет, что нас ждет? Правильно, капитальный ремонт! Значит, окупаемость откладывается еще, как минимум, лет на 10-12. Да, как же это я забыл! А налоги? Пока инвестор может стать "индивидуальным предпринимателем" и платить 6% с дохода. Плюс плата бухгалтеру и взносы в ПФР. Выйдет больше. Значит, что? Вот именно, окупаемость у квартиры, купленной сегодня, даже, если не повысят налоги, возникнет лишь через 50 лет. Ну, никак не ранее, ведь все суммы я брал по минимуму, а реально квартира окупится позже. Но не устареет ли через 50 лет сегодняшний дом морально и физически? Полагаю, устареет. Вывод, инвестирование в жилье в настоящее время со стороны граждан, кои, как я писал выше, в основном чиновники - есть чистая благотворительность. Они вкладывают свои денежки в жилье, а весь "навар" отходит исключительно жильцам. Даже, если они купили свои квартиры на взятки, то произошло автоматическое перераспределение в пользу граждан. Следовательно "квартиранты" должны были бы в ножки поклониться своим арендодателям. Если бы не они, этих "коммерческих" квартир бы просто не было и пришлось бы им ютиться по подвалам и коммуналкам. В последнее время популисты от власти говорят о "налоге на роскошь", увеличение налога на недвижимость. Инвестиционная квартира, видимо представляется именно этой самой "роскошью". "Но при введении дополнительного налогообложения, и даже сегодня только при угрозе его введения, - полагает известный московский адвокат по недвижимости Федор Куприянов, доцент Государственной академии специалистов инвестиционной сферы, - чиновники начинают активнее покупать недвижимость за рубежом". И остановить утекание денег за кордон можно будет только пулеметом. Есть и более далеко идущие выводы. При более значительном налогообложении, может оказаться выгоднее не сдавать квартиру в аренду, а оставлять ее простаивать до лучших времен, когда налогообложение опять станет более разумным либо вырастут арендные ставки. Конечно, кто решит избавиться от убыточных активов, но таких будет немного и на конъюнктуре рынка жилья это либо вовсе не скажется, либо скажется кратковременно. Вряд ли требующие введения новых налогов ожидают именно такого эффекта от их введения: полное сворачивания жилищного строительства в России за внебюджетные деньги, повсеместный рост арендных ставок, рост количества коммуналок и заселенных подвалов. Но другого не будет! Адвокат Алексей Куприянов, специалист по недвижимости, почетный адвокат России, почетный юрист города Москвы viperson.ru viperson.ru

Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован